COVID-19 E CANONI DI LOCAZIONE

 In NEWS

L’emergenza epidemiologica di rilevanza internazionale da COVID-19 e la conseguente decretazione d’urgenza (con particolare riferimento al D.L. n. 6/2020, convertito in Legge n. 13/2020 e dei relativi DPCM attuativi) , ha fatto si che i conduttori di immobili  non potessero corrispondere al locatore i canoni di locazione.

Seppur in assenza di un’espressa previsione di legge che autorizzi la sospensione arbitraria del pagamento dei canoni di locazione, o la loro rinegoziazione sono presenti nel nostro ordinamento nome di carattere generale, poste a tutele del conduttore.

L’unica considerazione è stata fatta all’art. 91 del decreto Cura Italia, imponendo al giudice di valutare il rispetto delle misure di contenimento al fine di escludere la responsabilità del debitore in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto.

Parte della dottrina ritiene fondata la rinegoziazione del contratto di locazione in merito al canone di affitto, sulla base del principio di buona fede ex art. 1375 c.c., dal momento che l’epidemia di Covid-19 e le misure di contenimento hanno alterato l’equilibrio dei contratti di locazione e delle obbligazioni delle parti.

Il Tribunale di Bologna ha accolto con decreto emesso inaudita altera parte la domanda cautelare della conduttrice, ordinando al locatore di non mettere all’incasso i titoli, ritenendo che ricorresse nella fattispecie il presupposto del periculum in mora della ricorrente, dati gli effetti pregiudizievoli che questa avrebbe subito qualora gli assegni fossero stati posti all’incasso e non pagati in mancanza di provvista.

La conduttrice aveva formulato al locatore una proposta transattiva avente ad oggetto la temporanea riduzione del canone locatizio nel periodo da aprile a settembre 2020, proposta che non era stata accolta dal locatore.

La pronuncia del Tribunale di Bologna aderisce alla teoria per cui ai sensi dell’art. 1375 c.c. e dunque rispettando i canoni della buona fede, le parti debbano quantomeno avviare una trattativa sulla ridefinizione temporanea del canone di locazione nel periodo di lockdown, posto che è pacifico che il dovere di rinegoziazione non implichi affatto che l’accordo venga raggiungo.

Giacchè i conduttori  hanno subito l’indisponibilità dei locali per effetto delle misure di contenimento dell’epidemia potrebbero richiedere una riduzione del canone anche ai sensi dell’art. 1464 c.c. “Impossibilità Parziale”.

Secondo la giurisprudenza rientrano nella sfera di applicabilità dell’art. 1464 c.c. tutti i casi in cui la prestazione sia diventata parzialmente impossibile per causa non imputabile al locatore e che impediscano la fruizione totale dell’immobile.

È stato così ritenuto che, di fronte alla pretesa del locatore di ottenere l’intero pagamento del canone, il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore, può opporgli in via di eccezione il diritto a una riduzione del canone, che tenga conto della minor utilità che si trova ad ottenere da un immobile locato di cui non può pienamente godere come previsto dal contratto.

In merito all’applicabilità dell’art. 1464 c.c., la Giurisprudenza ha chiarito che: “Qualora vi sia anche solo una parziale inagibilità di alcuni locali dell’immobile locato, ed il proprietario agisca nei confronti dell’inquilino per il mancato pagamento dei canoni, l’inquilino potrà chiedere al giudice una riduzione del canone, sulla base della minore utilità che lo stesso riceve dalla locazione dell’appartamento. Le condizioni di inagibilità di alcuni locali non permettono, infatti, un pieno godimento dell’immobile; ciò da diritto ad una riduzione del canone” (Cass. Civ. n. 3991 del 27 febbraio 2004).